Статья |
Выкуп земельного участка под зданием без торгов: правила и ограничения |
Собственник здания имеет исключительное право выкупить или арендовать земельный участок под ним без проведения торгов. Разбираем ключевые условия реализации этого права, требования к объекту недвижимости и типичные основания для отказа уполномоченных органов. |
25.08.2026 | Недвижимость и строительство |
Исключительное право собственника
В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ собственник здания или сооружения имеет исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположен этот объект. Понятие «исключительное» означает, что купить или взять в аренду такой участок может только собственник недвижимости — на торги он не выставляется.
Однако это право не является безусловным и требует соблюдения ряда законодательных требований.
Условия выкупа земельного участка
При рассмотрении заявления уполномоченные органы оценивают соответствие объекта и участка следующим критериям:
Порядок действий и риски отказа
Для оформления права на землю необходимо подать заявление в уполномоченный орган (Росимущество, региональный или муниципальный орган) с приложением документов на здание и участок.
На практике основные сложности возникают при получении отказа. Уполномоченные органы чаще всего отказывают в предоставлении участка, ссылаясь на несоответствие площади, вида разрешённого использования или оспаривая капитальность объекта. Именно такие решения становятся предметом последующего судебного оспаривания.
В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ собственник здания или сооружения имеет исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположен этот объект. Понятие «исключительное» означает, что купить или взять в аренду такой участок может только собственник недвижимости — на торги он не выставляется.
Однако это право не является безусловным и требует соблюдения ряда законодательных требований.
Условия выкупа земельного участка
При рассмотрении заявления уполномоченные органы оценивают соответствие объекта и участка следующим критериям:
- Капитальность и законность объекта. Здание должно быть фактически расположено на участке и надлежащим образом оформлено. В выкупе отказывают, если объект является самовольной постройкой или относится к спорным сооружениям (например, полностью подземным объектам).
- Площадь и вид разрешённого использования. Выкупается только та площадь, которая необходима для эксплуатации здания. Увеличить участок за счёт «прирезки» смежных земель по этому основанию нельзя: площадь и вид разрешённого использования (ВРИ) должны строго соответствовать параметрам объекта.
- Наличие нескольких собственников. Если у здания несколько владельцев, для приобретения участка в собственность они должны обратиться совместно. В противном случае участок предоставляется в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
- Цена выкупа. При приобретении публичной земли выкуп осуществляется не по рыночной, а по льготной цене. Как правило, она рассчитывается как процент от кадастровой стоимости, установленный нормативным актом соответствующего уровня (федерального, регионального или муниципального).
Порядок действий и риски отказа
Для оформления права на землю необходимо подать заявление в уполномоченный орган (Росимущество, региональный или муниципальный орган) с приложением документов на здание и участок.
На практике основные сложности возникают при получении отказа. Уполномоченные органы чаще всего отказывают в предоставлении участка, ссылаясь на несоответствие площади, вида разрешённого использования или оспаривая капитальность объекта. Именно такие решения становятся предметом последующего судебного оспаривания.
